2018年，张某在为自己出资购买的房屋办理过户登记时，意外发现该房屋已经被法院查封，不明就里的张某就此被卷入一宗民间借贷纠纷案件之中...

案情回顾：张某借赵某之名买房

事情要从两年前说起，2016年7月，张某看中了南京市栖霞区某处新建商品房，对房屋十分钟意的张某随即在售楼处办理了购房意向登记卡正式成为楼盘意向客户。随后，张某积极准备购房所需证件、材料，他信心满满地以为“意中房”必收入囊中。然而同年10月，南京正式实行房屋限购政策，一纸“限购令”横在了张某与“意中房”之间，张某一夜之间不具备了购房资格。

上有政策下有对策，张某立即找来自己的朋友赵某，与其协商“对策”，因赵某符合新政购房条件，二人商量后决定由张某“假赵某之名，行买房之实”。2016年10月起，张某以赵某名义完成了一系列购房“操作”，并于2017年4月以赵某名义就案涉房屋取得不动产预告登记。2018年11月，张某至售楼处继续以赵某之名签署办理了房屋交付手续，实际取得房屋。

然而，令张某没想到的是，当张某取得购房资格欲将案涉房屋过户到自己名下时，才发现该房屋已因赵某与裴某民间借贷纠纷案件，作为赵某名下财产被法院依法执行查封。2019年2月，张某以案涉房屋实际出资人和权利人身份向法院提出执行异议之诉。

法院经审理查明

2016年10月，张某与赵某签订《借赵某名义买房的约定》，约定因张某不符合购房条件，借赵某名义买房，实际房主仍为张某。随后，张某以赵某名义向开发商支付购房意向金10万元及房屋首付款59万元。与此同时，赵某与开发商签订购房合同，并至银行办理相关房屋抵押贷款。由此，赵某于2017年4月就案涉房屋取得不动产预告登记。2017年5月至2019年1月期间，张某按期支付赵某房屋贷款每月8000余元。另查明，2018年10月，因裴某与赵某民间借贷纠纷之诉，法院依法查封赵某名下的案涉房屋。2017年5月至2018年7月，赵某多次向张某转账不明款项共计1030000余元。

法院判决：依法驳回张某的诉讼请求

本院认为，该案焦点在于张某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即张某能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。

1.案涉不动产预告登记在赵某名下，赵某是案涉不动产法律意义上的所有权人。张某所举证据虽能证明其与赵某之间存在借名买房的约定和其有实际出资的行为，但该约定及出资行为属于合同行为，仅在张某与赵某之间产生法律约束力，并不发生物权效力，张某不能据此直接享有对案涉不动产的所有权，其仅享有对赵某的债权请求权，该请求权不足以对抗裴某享有的强制执行债权。
      2.案涉不动产未登记至张某名下不属于登记存在障碍、登记机关登记错误等张某意志以外的原因，该登记状态的持续存在，系张某为规避南京市购房限购政策而产生，其在主观上系故意，故造成案涉不动产权利登记人与实际出资人不符的过错在张某本人，其应承担由此产生的风险。
      3.张某虽直接向地产公司支付了涉案不动产的首付款，也支付了多期房屋贷款，但张某与赵某之间存在密切经济往来，且赵某向张某转账了大量不明款项，不能排除赵某向张某返还或部分返还了购房出资款。

综上，张某未举证证明其对案涉不动产享有足以排除强制性执行的民事权益，依法驳回张某的诉讼请求。

法官提醒

借名买房看似“取巧”，实则暗藏风险。购房人心存钻政策、法律漏洞的侥幸心理，贪图眼前利益违规借名购买房产，导致房屋产权登记不能反映房屋的真实权利状况，其与被借名人之间签订的协议也可能被法院认定为无效。同时，登记在被借名人名下的房屋，被一旦发生转让、抵押、查封、拍卖等状况时，恐将面临“赔了房子又折钱”的风险。被借名人也并非万无一失，被借名后也将丧失本该享有的优惠政策机会，当出资人不履行按揭还款义务时，被借名人的信用资质也将受到影响。